近两(liǎng)年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平(píng)均分红(hóng)比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强制分(fēn)红机制是公募(mù)REITs主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定分红体现出该类产品长期投(tóu)资(zī)价(jià)值(zhí)，通过(guò)观测经营(yíng)活(huó)动现金流(liú)、可供(gōng)分(fēn)配现金等(děng)指标，也是观察REITs项(xiàng)目(mù)底层(céng)资产运营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投(tóu)资者注意，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项目在(zài)经营权到(dào)期后不再产(chǎn)生现金收益，特(tè)许经营权分(fēn)红(hóng)目前已包含(hán)了利润(rùn)分配和本金的归还，在选择投(tóu)资标的时(shí)应了解资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募(mù)REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分(fēn)配(pèi)情况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现(xiàn)出了(le)高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金(jīn)额(é)比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人对(duì)此(cǐ)表示，投资公募(mù)REITs的主要(yào)收益来源为持(chí)有(yǒu)期分红收益，以及基金份额交易价格的变化(huà)。基金(jīn)份额(é)二(èr)级市场(chǎng)价格受到公募(mù)REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素的综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基金分红预期则更有规律可循(xún)。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施资产的经营(yíng)现金流，投资人通过(guò)基金募(mù)集材料和信(xìn)息披露文件，结合行(xíng)业及(jí)市场(chǎng)情况，可以分析基础(chǔ)设施(shī)项目的经营业(yè)绩(jì)，作为进行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级市场价(jià)格变化(huà)导致的(d网络用语kfc啥意思，网络用语KFC啥意思e)浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份额持有人(rén)实(shí)际(jì)获得(dé)的(de)现金收益，对于(yú)长(zhǎng)期投资者更(gèng)具参(cān)考价值。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李(lǐ)华平(píng)也(yě)表示(shì)，根(gēn)据《公(gōng)开募集基础(chǔ)设施证券投资基金(jīn)指引（试(shì)行）》及(jí)相关法规要求，基础设施基金应当(dāng)将90％以(yǐ)上(shàng)合并后基金年度(dù)可分配金额(é)以现金形式分配给投资者(zhě)，强制分红机(jī)制是公募REITs的(de)主要特征之一，稳定的(de)分红机制体现(xiàn)出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航(háng)基金也认(rèn)为(wèi)，从投资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级(jí)市场价格反映(yìng)这类(lèi)产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募(mù)REITs有(yǒu)强制分红要(yào)求(qiú)，分红类似于债券派息(xī)，但不等(děng)同于债券的固定(dìng)利(lì)息(xī)回报，而是由可供分配现金决(jué)定。

　　从机构(gòu)投资者(zhě)的角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的(de)投资品类，为资产配置多元化(huà)提供抓手，具有较(jiào)强的配置价值。另一方面(miàn)，公(gōng)募(mù)REITs的分红(hóng)能够(gòu)帮助机构投资者稳定收(shōu)益。机构(gòu)投资(zī)者公募REITs能(néng)够通过分(fēn)红(hóng)获取相对于投资(zī)债券相对(duì)高(gāo)的收益性(xìng)，在有效控制风险的前提(tí)下(xià)，增厚资产包收(shōu)益，起到投资(zī)“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除(chú)了投(tóu)资收益(yì)“落袋为安(ān)”外，市场对(duì)于未来分红水平(píng)的预期(qī)，也是影响(xiǎng)REITs基金二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)走势的(de)关键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二(èr)级市场表现看，截(jié)至4月21日(rì)，今年以来(lái)中证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股票和债券宽基(jī)指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经(jīng)济(jì)的影(yǐng)响，可分配金额(é)完(wán)成率(lǜ)不(bù)达预(yù)期，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因(yīn)素的影响，投资收益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级(jí)市场价格的主(zhǔ)要因(yīn)素之一，而稳定(dìng)的分(fēn)红有利于吸(xī)引(yǐn)投资者参与公募REITs二(èr)级市(shì)场的投(tóu)资。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责(zé)人也(yě)表示，近期(qī)经济预期(qī)恢复(fù)，一方面市场热点呈(chéng)现向股票和债券(quàn)回(huí)归的过(guò)程；另一方面，基础设施项(xiàng)目的经营业绩相对经济活力的改善(shàn)有一定(dìng)的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权(quán)日，将(jiāng)对基金份额(é)的开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减金额(é)根(gēn)据单(dān)位(wèi)基金(jīn)份(fèn)额(é)的分红金额进行计(jì)算。除(chú)权操作是对分红前后基金份额(é)净值变化的修正，使投(tóu)资人(rén)在基(jī)金分红前后(hòu)均可以获得公平的(de)投(tóu)资(zī)机(jī)会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投资的信心，同时需结合持有产(chǎn)品的特(tè)性(xìng)，关注(zhù)二级(jí)市(shì)场扰动对整体收(shōu)益的影响程度。”中航基金相关(guān)人(rén)士(shì)也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归(guī)还

　　普(pǔ)通投资者应(yīng)了解底(dǐ)层资产(chǎn)情况(kuàng)

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现(xiàn)有公募基(jī)金分红前提是本(běn)金之上的(de)增值部分不(bù)同(tóng)，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定为“分派(pài)”更网络用语kfc啥意思，网络用语KFC啥意思为(wèi)准确，分派(pài)的是(shì)本金与增值两个(gè)部分，两个部分之间的比例是(shì)变(biàn)动(dòng)的，与现有公募基金分红差异很大，大多数(shù)普通投资(zī)者可能(néng)把“分派”金额误(wù)认为是持续分红。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年(nián)、60年等(děng)合同年(nián)限到期后基金价值面临极(jí)大不确定性，这是该类投资者应(yīng)该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目(mù)前公募(mù)REITs主要有特许经营权类(lèi)和产权(quán)类两大资产类型，持(chí)有产(chǎn)权类产品的收益主(zhǔ)要包括(kuò)每(měi)年的现金分红及(jí)资产增值的(de)收益，而(ér)持有(yǒu)特(tè)许经营类产品(pǐn)的(de)收益主要(yào)来自项(xiàng)目(mù)每(měi)年的(de)现金分红。其中，特许(xǔ)经营权类资产的分红包括(kuò)了利润分(fēn)配和本金的(de)归还，两者的比(bǐ)率(lǜ)也是变动的，对特许经营权类(lèi)资产的公募(mù)REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通(tōng)投资者在选择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从(cóng)细分来看，各(gè)类公(gōng)募REITs分红因(yīn)底层资产属(shǔ)性(xìng)不同而形成区别。特许经营权类的公(gōng)募(mù)REITs产品因其分(fēn)红(hóng)相当于包含(hán)“本金+收益”，分(fēn)红(hóng)相对较多(duō)，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收(shōu)益”，更看重底层资(zī)产的价值增值，所以相对(duì)股(gǔ)性偏强。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对所选择产品的二(èr)级(jí)市场价格和分红有合理预(yù)期。

　　中金基金相关负责人(rén)也认为，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营项(xiàng)目在经营(yíng)权到期后不再能产生现金(jīn)收益(yì)，因此(cǐ)将可供分配金额的分配(pèi)理解为“分(fēn)派”比“分红”更(gèng)加准确(què)。基于(yú)这个特点，剩(shèng)余(yú)经营期限较短的特许(xǔ)经营项(xiàng)目，通(tōng)常具备(bèi)更高的(de)分派率水平。对于剩余期限较长的特许网络用语kfc啥意思，网络用语KFC啥意思经营权(quán)项目(mù)，即使分(fēn)派率相对较低，也有(yǒu)足(zú)够年限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投资者注意，特许经(jīng)营权项(xiàng)目(mù)的分派(pài)金额包(bāo)含(hán)了投资本金，在不(bù)进(jìn)行(xíng)扩募的情况下，基金份额(é)单价随着分派(pài)进度逐年下降(jiàng)是正常现(xiàn)象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收(shōu)益(yì)来自项(xiàng)目(mù)剩余(yú)期限产生(shēng)的现金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特许经营项(xiàng)目(mù)相比，产权类项(xiàng)目的土地或建筑的剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再加上到期后通过对(duì)建筑的(de)更新改造(zào)或补缴土地出让(ràng)金等追(zhuī)加投资，有机会进(jìn)一(yī)步延长经营(yíng)期限。这种类似永续经营(yíng)的假设反映(yìng)在(zài)基础资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的(de)资产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运(yùn)营情况

　　在(zài)基金分(fēn)红的时点(diǎn)，多(duō)位业(yè)内人士还表示(shì)，在产品(pǐn)分红(hóng)期，投资者可以(yǐ)观测经营(yíng)活动现金(jīn)流(liú)、可供分配现金(jīn)、内部收(shōu)益(yì)率(lǜ)等指标(biāo)，来(lái)观察(chá)和评估项目底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年(nián)报指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标(biāo)有(yǒu)两个：一(yī)是年报中披露的经(jīng)营活动现(xiàn)金流(liú)，二是(shì)可(kě)供分(fēn)配现金，二者存(cún)在本质性区别。经营(yíng)活动产生(shēng)的(de)现金(jīn)净(jìng)流量是指企(qǐ)业(yè)经(jīng)营、筹(chóu)资、投资产生的现(xiàn)金流，基于企业本身经营活动产生；可供分配的现金(jīn)实质上是从(cóng)EBITDA出发(fā)，对(duì)非现(xiàn)金影响利润表(biǎo)的项目(mù)进(jìn)行调整，加(jiā)期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价(jià)值体现在相对股债市场独立的资产配置(zhì)功能，比较(jiào)适合长期(qī)持有。建议投资者(zhě)对(duì)经(jīng)营(yíng)权类的资产(chǎn)可以更多关注内部收(shōu)益(yì)率(lǜ)的(de)高低，对(duì)产权类(lèi)的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可(kě)分配收益主要来自底(dǐ)层资产的经(jīng)营净现金流(liú)，所以底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情况直接影(yǐng)响投资回报，投资者(zhě)可综合(hé)考虑原始权(quán)益人综合实力、运营管理机构实力、公(gōng)募基金管理人实力(lì)等多(duō)重因素来选择投资(zī)标的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红期，由(yóu)于(yú)分红交(jiāo)易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建议投资者关注有基本(běn)面支(zhī)撑、填权效应相对明显、同时(shí)分红规模较(jiào)为可观的个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发行首年(nián)及次年(nián)的(de)可供分配金(jīn)额(é)预测。投(tóu)资者可以(yǐ)将REITs的实(shí)际分(fēn)红金额与募(mù)集(jí)材料中(zhōng)披露(lù)预(yù)测进(jìn)行(xíng)比较分析，结合经济及市(shì)场的(de)实(shí)际环(huán)境，对基(jī)础设施项目(mù)的运营业绩及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责(zé)人也称。

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